Защита преимущественного права на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения
Оборот земель сельскохозяйственного назначения имеет определенную специфику, которая всегда учитывалась законодателем при принятии нормативных правовых актов в этой области.
О специальном правовом режиме использования, оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет говорить особое нормативное регулирование данной сферы правоотношений.
Применительно к землям сельскохозяйственного назначения понятие «земельный участок» является общим и неразрывно связано с понятием «земельная доля».
Земельная доля в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеет отличия от гражданскоправового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий; может исчисляться дробно, в гектарах или баллогектарах; предоставлялась гражданам в зависимости от многих факторов (например, профессии, стажа работы в хозяйстве и др.); предназначалась для выдела в натуре и совершения определенных юридических действий по распоряжению ею.
Вместе с тем экономическая, земельная реформа первой полвины 1990х годов проводились в спешке, зачастую без учета реального уровня развития гражданских правоотношений и гражданского законодательства. В отношении земельных долей в период реформирования земельных отношений заключались сделки, которые противоречили гражданскому законодательству.
Положение с долями в общей долевой собственности на всей территории Российской Федерации и даже в пределах одного региона совершенно разнится. Где то доли остались в едином массиве, где то были раздроблены по видам сельскохозяйственных угодий или различным участкам, а в некоторых случаях собственники произвели межевание своих долей и образовали в счет данных долей конкретно определенные земельные участки.
Особенную сложность всегда представляют земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, количество участников долевой собственности на которые составляет значительное количество лиц.
В настоящее время к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 13 и 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
При этом особо подчеркнуто, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе: завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю; внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать свою земельную долю в доверительное управление; продать; подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Немаловажно, что одним из принципов законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Данный принцип служит привнесению в правоотношения по обороту земельных долей стабильности и предсказуемости.
Но всегда найдется тот, кто, не будучи участником долевой собственности, захочет вложить свои денежные средства в землю путем покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
В предыдущих выпусках Вестника нами уже неоднократно приводились примеры различных хозяйств, в которых скупка долей лицами, не являющимися участниками долевой собственности конкретного земельного участка ставила под угрозу целостность земельных активов и стабильность хозяйственной деятельности сельскохозяйственных производителей.
Так случилось и с сельскохозяйственным предприятием ООО «СХП «Свободный труд».
Гущин В.А., не являвшийся участником долевой собственности, обратился в суд с иском к участнику долевой собственности Рыбнову М.А. о взыскании задолженности, которая образовалась якобы из договора денежного займа.
Определением Новоселицкого районного суда Ставропольского края по гражданскому делу по иску Гущина В.А. к Рыбнову М.А. было утверждено мировое соглашение о взыскании задолженности, заключенное между сторонами, по которому стороны подтвердили, что долг ответчика перед истцом составляет определенную сумму денег.
Однако истец по делу Гущин В.А. от исковых требований к ответчику о взыскании задолженности по договору денежного займа отказывается с условием передачи ему в счет погашения долга по долговому обязательству в собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащей ответчику.
Стороны определили, что определение суда об утверждении мирового соглашения является основанием для регистрации перехода права собственности между сторонами, в соответствии с чем Гущин В.А. приобрел право общей долевой собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Так просто и незамысловато лицо, никогда не имевшее отношения к общей долевой собственности конкретного земельного участка стало полноценным сособственником и после этого уже на законных основаниях стало производить скупку земельных долей у других участников общей долевой собственности на землю.
Естественно, что первым, по кому ударило данное положение вещей, стало сельскохозяйственное предприятие, использовавшее земельный участок ООО «СХП «Свободный труд».
Представляя интересы ООО «СХП «Свободный труд», специалисты Юридического агентства «СРВ», подали частную жалобу на определение Новоселицкого районного суда Ставропольского края.
В своей жалобе юристы указали, что принятый Новоселицким районным судом Ставропольского края судебный акт разрешил вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «СХП «Свободный труд».
В жалобе также было указано, что суд в нарушение действующего законодательства признал за истцом Гущиным В.А., не являющимся участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, право собственности на земельную долю в обход преимущественного права на ее приобретение иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «СХП «Свободный труд».
Арендатор ООО «СХП «Свободный труд» а также иные участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение.
Очевидно, что условия мирового соглашения напрямую затрагивают интересы ООО «СХП «Свободный труд» и других участников долевой собственности, в отношении прав и обязанностей которых принято судебное решение, и которые были лишены возможности отстаивать свои права и законные интересы.
Как указывалось выше, в соответствии с нормами законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Рассматрев жалобу на определение Новоселицкого районного суда Ставропольского края, Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края пришла к выводу о том, что оспариваемое определение является незаконным по следующим основаниям:
Согласно части 1 статьи 46, части 3 статьи 123 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия.
В силу статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В силу части 3 статьи 38 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны пользуются правами и несут равные процессуальные обязанности.
При этом согласно части 4 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы.
Согласно части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
Утверждая мировое соглашение между сторонами суд первой инстанции исходил из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, совершено в интересах обеих сторон.
Вместе с тем судебная коллегия не согласилась с таким суждением суда первой инстанции.
Несмотря на то, что в силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, а стороны могут окончить дело мировым соглашением законом установлено также, что суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Суд апелляционной инстанции особенно обратил внимание, что поскольку утвержденное судом мировое соглашение по своей юридической силе приравнивается к решению суда и может исполняться, в том числе принудительно, на суд возлагается такая же ответственность за законность утверждаемого мирового соглашения, как и ответственность за законность выносимого решения суда по существу спора.
Поэтому, суд при утверждении мирового соглашения обязан проверить, не возникнет ли споров при его исполнении, не нарушаются ли права и законные интересы других лиц.
Новоселицким районным судом Ставропольского края требования указанных норм процессуального закона были нарушены, утверждено мировое соглашение сторон, по условиям которого ответчиком в счет погашения долга по долговому обязательству перед физическим лицом последнему была передана доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства.
При этом суд не проверил и не установил, кто еще, кроме Рыбнова М.А., является участником общей долевой собственности на указанный земельный участок, и не будут ли нарушены права таких лиц представленным на утверждение суда мировым соглашением.
Однако, участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок сельскохозяйственного назначения кроме Рыбнова М.А., являлись и другие граждане, которые передали данный участок в долгосрочную аренду юридическому лицу ООО «СХП «Свободный труд» по договору аренды.
В случае выяснения таких обстоятельств суд должен был по своей инициативе привлечь участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, а также арендатора ООО «СХП «Свободный труд» к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.43 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку решение суда могло повлиять на их права и обязанности в той же степени как и на права и обязанности сторон по делу.
Между тем они к участию в деле привлечены не были.
Не применив подлежащее применению положение ст.43 ГПК РФ, суд тем самым разрешил спор о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Тем самым суд признал обоснованной поданную апелляционную жалобу арендатора и отменил незаконное определение суда первой инстанции.
Таким образом, проведя грамотную работу, юристы Юридического агентства «СРВ» вернули ситуацию к «status quo», отвечающему общим интересам всех сособственников и участников оборота земель сельскохозяйственного назначения и интересам сельскохозяйственного товаропроизводителя ООО «СХП «Свободный труд».
Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко
