Строители манкируют требованием губернатора Гордеева, а мэрию Воронежа назначают «крайней»

Коллеги из «Обозревателя.Врн» проанализировали ситуацию вокруг требования губернатора Алексея Гордеева начать проведение открытых конкурсов на управление вновь построенными многоквартирными домами (МКД) и пришли к выводу, что оно «невыполнимо по определению».

Были изучены схемы, используемые крупными местными застройщиками для продажи построенных ими квартир.

– Если ранее действовавшая ст. 139 ЖК РФ разрешала застройщику по завершении строительства выбирать способ управления многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, свою управляющую организацию), то на сегодняшний день Жилищный кодекс РФ не позволяет делать этого, – поясняет консультант главы Воронежа Светлана Кравцова. – Обслуживать новостройку может только управляющая организация, которую необходимо выбирать открытым конкурсом. Конкурсную же процедуру должен организовать орган местного самоуправления.

Однако на деле, отмечает консультант градоначальника, провести такие конкурсы практически невозможно.

– Застройщики, заинтересованные в передаче новостройки собственной управляющей организации, ищут пути обхода закона, а исполнительная власть становится заложником сложившейся ситуации. Можно назвать единичные случаи соблюдения данной процедуры на территории РФ, а не только в нашем субъекте, – поясняет она.

Как стало известно редакции, в Воронеже сегодня используется две основные схемы, позволяющие строителям обходить данное положение законодательства и продолжать передавать права на обслуживание возведенных ими домов аффилированным управляющим компаниям.

Первая из них, по сути, балансирует на грани закона. По этой схеме человек, заплативший полную стоимость жилья, должен забрать ключи от купленной квартиры в офисе управляющей компании, где ему предлагают подписать договор управления. Пока не подпишешь – ключи не получишь. Несомненно, можно обратиться в правоохранительные органы, но процесс этот – длительный, а заселиться хочется уже сейчас. Причем, нет никаких гарантий того, что обращение в полицию позволит самостоятельно выбрать эксплуатирующую организацию – для этого нужно, чтобы принципиальную позицию заняло не меньше половины новых собственников. Как правило же, люди просто подписывают бумаги и получают свои ключи.

– При такой схеме управляющая компания получает необходимый кворум с достоверными подписями, – говорит Светлана Кравцова. – Понятно, что протокол общего собрания в таком случае, скорее всего, фальсифицированный, но муниципалитет вмешаться в ситуацию не может – только если есть заявления граждан о подлоге подписей. Но и тут возможность администрации повлиять на ситуацию стремиться к нулю – управление муниципального жилищного контроля по такому заявлению, конечно, выйти на объект может, но – лишь в том случае, если в доме есть муниципальная доля. Как правило, в новостройках ее не существует.

Но есть и вторая схема, которая позволяет застройщику исключить и эти, самые минимальные риски. Вот как описывает ее читатель «Обозревателя.Врн», не так давно приобретавший квартиру в офисе АО «ДСК».

– Первоначально я подписал договор с компанией о приобретении квартиры, внес залог, после чего, согласно документу, у меня был месяц для внесения оставшейся суммы, – рассказывает он. – Интересный пункт договора: если он расторгается, то компания обязуется возвратить мне уплаченные деньги в течение года. Но на этот момент я обратил внимание лишь позже. В итоге я вношу оставшуюся сумму, выходит женщина, которая предлагает мне написать расписку о том, что деньги я получил обратно, и предупреждает о том, что мне придется подписать новый договор. Показывает бумаги – вроде, все то же самое. Я, конечно, волнуюсь, но мне говорят не переживать: новый продавец – якобы тоже их фирма, стоимость жилья не меняется. В итоге соглашаюсь – иначе денег обратно ждать год! А мне нужно заселяться! Все проходит спокойно, но продавцом в конечном итоге оказывается какой-то индивидуальный предприниматель.

По большому счету, конечно, нет никакой разницы, у кого покупать новое жилье. Но есть большая разница как раз в контексте будущего управления жилым фондом. Если ИП, предположим, выкупил большинство квартир во вновь построенном МКД, то он сам формирует кворум, позволяющий ему выбрать управляющую компанию. А если этот предприниматель – сотрудник компании-застройщика, то предприятие получает возможность обходить норму закона, требующую от муниципалитета проводить конкурсы на право управления новостройкой. Ведь Жилищный кодекс дает собственникам два месяца для того, чтобы определиться с формой управления, и в этот срок ИП, как правило, укладываются.

– Такое возможно только по договоренности между ИП и застройщиком, – уверена Светлана Кравцова.

Как отмечают источники издания в городском управлении ЖКХ, чаще всего подобные схемы сегодня используют упомянутое АО «ДСК» и ООО «Выбор», которые таким образом передают вновь построенные МКД «своим» управляющим компаниям. Причем, если «Домостроительный комбинат» свою связь с УК «Стройтехника» особо не афиширует, то «Выбор» даже на сайте компании открыто пишет, что «обслуживание домов осуществляет управляющая компания ООО «ВЫБОР-СЕРВИС». 

Для чего строителям так рьяно охранять собственное право на управление построенного ими же жилищного фонда? Управляющая компания, аффилированная с застройщиком, нередко принимает в эксплуатацию дома с явными недоработками, напрямую влияющими на комфортность проживания здесь людей. Выбранная же по конкурсу управляющая компания может заставить строителей начать исправлять недостатки за свой счет. А это – колоссальные средства, которые аффилированная компания если и будет искать для решения вопроса, то уже в карманах новых собственников, а не своих учредителей.

Получается, что требование губернатора Алексея Гордеева к муниципалитетам начать проводить такие конкурсы упирается в финансовые интересы строительных компаний с очень серьезными покровителями (напомним, ООО «Выбор» контролирует приближенный к руководству региона депутат Воронежской областной Думы Александр Цыбань, а АО «ДСК» – член Совета Федерации от Воронежской области Сергей Лукин). «Волновать» столь серьезных людей лишением их права монопольного распоряжения дальнейшей судьбой построенных ими домов – моветон, а «крайних» за неисполнение требований законодательства найти, вроде, надо. Так почему бы не сделать таковыми органы местного самоуправления?

«Обозреватель.Врн»