Пузырь на глобальном рынке недвижимости продолжает расти. Обзор ситуации от эксперта

Швейцарский банк UBS(ЮБэЭс) недавно опубликовал свой ежегодный глобальный рейтинг «пузырей» на рынке недвижимости. Результаты этого рейтинга уже наделали шуму среди инвесторов.

Мы решили узнать подробности об этом рейтинге, о том, что за «пузырь» возник на рынке, откуда он возник и что вообще делать инвесторам в данной ситуации. Для этого мы взяли интервью у эксперта инвестиционной компании Deposit2(Депозит2), занимающейся инвестициями в недвижимость.

— Начнем с основ: что это за UBS Global Real Estate Bubble Index (Глобал Риал Эстейт Бабл Индекс) и с чем его едят?

— Этот индекс рассчитывается швейцарским банком UBS каждый год, для разных городов, из разных стран. Данный показатель оценивает ситуацию на рынке недвижимости в соответствующих городах.

Сам индекс формируется из ряда подиндексов, которые оценивают, например, соотношение между ценой покупки квадратных метров и ценой аренды жилья в этом же городе. Также в учет берутся цены на недвижимость в сравнении с доходами людей, изменение цены в отношении к ВВП и другие параметры. Формулы вычисления этих подиндексов достаточно просты, главное в этом деле — собрать точные аналитические данные, на основе которых производится исследование.

Соответственно, после вычисления, указанные подиндексы формируются в один единый индекс, который, в зависимости от полученного значения, попадает в определенную категорию: пузырь, риск пузыря, баланс, падение рынка.

— И как эти данные помогут рядовому инвестору?

— Очень просто. Отталкиваясь от текущего индекса и анализируя его в совокупности с показателями за прошлые годы, можно прекрасно отслеживать динамику рынка. То есть это один из факторов, который позволяет принять решение: вкладывать деньги в недвижимость данной страны, города, региона или нет.

Сразу отмечу, что полагаться только на этот индекс нельзя. Как и при принятии любого инвестиционного решения, инвестор должен опираться на целую совокупность показателей. Допустим, если индекс указывает на падение рынка, то это не значит, что нужно срочно «закупаться на низах», ведь падение может быть вызвано глобальными факторами, которые никуда не денутся еще на протяжении многих лет, например, отсутствие рабочих мест, конфликты, катастрофы и так далее.

То есть инвестор должен обязательно брать во внимание этот индекс, но руководствоваться не только им.

— А что такое «пузырь», о котором мы сегодня говорим?

— Чаще всего на любых рынках под «пузырем», подразумевается дисбаланс в спросе и предложении. Из-за дефицита предложения на рынке цены растут слишком быстро. Последующая коррекция в спросе, например, из-за нехватки капитала для поддержания подобного роста, приводит к резкому падению цен. То есть в этот момент лопается «пузырь».

В применении к недвижимости мы имеем квадратные метры, которые стоят достаточно дорого, но по факту, если оценивать другие экономические показатели, стоимость оказывается ничем не подкреплена. То есть мы имеем «тонкие стены» этого самого пузыря и пустоту внутри.

Опасность кроется в том, что рано или поздно этот пузырь может лопнуть. То есть цены резко скакнут вниз, причем речь не о падении в 1-2-5%, а о падении цен в десятки и даже сотни процентов. То есть люди, которые покупали активы по высокой цене останутся в убытке. Ну и в целом на рынке начнется хаос и паника, что негативно скажется на смежных рынках и экономике в целом.

— Что же привело к формированию возможных пузырей на рынке недвижимости?

— Исходя из опыта работы компании Deposit2, рынок жилья, как правило, является одним из наиболее стабильных и важных элементов любой современной экономики. Но и на него влияет множество разных факторов, которые могут привести к формированию пузыря. Например — это чересчур низкие процентные ставки в банках, глобальная экономическая неопределенность, наличие покупательского спроса, который тоже может быть вызван разными показателями, например, большим количеством мигрантов. Также это рост темп доходов населения, реальная инфляция и многое другое.

В итоге, например, мы можем видеть, как в Гонконге в течение последних 10 лет недвижимость очень подорожала, спрос среди инвесторов был просто ошеломительный. В итоге цены взлетели до заоблачных значений. Да вот только настроение покупателей заметно упало, особенно на фоне достаточно слабых экономических прогнозов. В итоге имеем дорогое жилье, которое не собирается дешеветь и покупателей, которые не хотят его покупать. Ликвидность и без того низколиквидного актива снизилась еще больше. Пузырь налицо.

И такое происходит повсеместно, во всех городах. Где-то пузыри уже вот-вот готовы лопнуть, а в других местах они только надуваются. В других местах мы можем видеть положительную динамику и «сдувающиеся» пузыри.

Однако не нужно думать, что пузырь — это самое страшное, что может быть на рынке. Отнюдь. Сильное падение, стагнация и депрессия ничуть не лучше. Любое сильное и продолжительное отклонение от баланса не сулит ничего хорошего.

— Что можешь сказать про ТОП-7 рейтинга по индексу UBS?

— На 7 месте у нас Париж, который перешел за отметку в 1,5 и теперь официально признан пузырем. Да, забыл сказать, что именно индекс выше 1,5 переводит рынок недвижимости города в разряд пузырей. Ну, с Парижем все ясно, там уже больше 10 лет цены оторваны от всей страны и продолжают расти: только в этом году был прирост в 5%.

На шестом месте Ванкувер, индекс которого за год улучшился на целых 0,3 пункта! Темы роста цен тут упали с +10% до -7%. Не очень хорошие новости для тех, кто вложился на максимуме, но в целом тенденция положительная и вполне возможно, что через год-два Ванкувер перестанет быть пузырем.

Дальше у нас Франкфурт. Здесь рынок рос уже 10 лет, сильно и беспощадно. И темпы роста опережали показатели по стране. В итоге цены растут непропорционально с другими факторами и город, совершенно по очевидным причинам, попадает в разряд пузырей.

На 4 месте Амстердам, где темпы роста цен на недвижимость попросту не поспевают за темпами роста доходов. Квадраты дорожают, а зарплаты у людей не увеличиваются. В итоге ничем хорошим это не закончится, индекс с каждым годом только увеличивается.

На 3 месте Гонконг, который я уже упоминал ранее, и ситуацию в котором уже пояснил. Потому не буду повторяться и перейду сразу ко 2 месту, на котором у нас Торонто. В Торонто цены за последние 17 лет выросли в 3 раза, однако недавно местные власти решили капитально взяться за проблему и ввели ряд решений, для улучшения ситуации: ввели налоги на покупку квадратов для иностранцев, ужесточили стандарты ипотеки и так далее. В итоге в этом году индекс пузыря немного, но упал.

Ну а на 1 месте у нас Мюнхен, где индекс перевалил за отметку в 2,0. За последние 10 лет цены на квадраты выросли в 2 раза, в то время как цена аренды выросла всего на 40%, то есть видим колоссальный разрыв. Население в городе только растет, в том числе за счет иммигрантов, новых предложений мало.

В общем, хотя в первой семерке и есть много проблем, некоторые города активно работают над ними, в то время в других ситуация только продолжает ухудшаться.

— Какая сейчас ситуация в Еврозоне?

— В Еврозоне ситуация очень неприятная. Индексы пошли вверх почти у всех городов, что связано с низкими процентными ставками. В Мюнхене ситуация очень плохая, Париж и Франкфурт находятся в зоне «перехода», в Милане и Мадриде показатели хоть постепенно и улучшаются, но все же не на самом лучшем уровне.

Отдельно стоит отметить Лондон, где долгое время были проблемы на рынке недвижимости, и назревал достаточно большой пузырь. Сейчас он активно «сдувается»: рынок уже покинул зону риска, цены активно корректируются с учетом инфляции и постепенно идут вниз.

Кстати, еще хочу упомянуть Москву, которая попала на 18 место в списке. Хотя в Москве индекс всего 0,5, но в этом году он увеличился, что свидетельствует о том, что жилье в российской столице несколько переоценено и цены только отдаляются от реальности.

— Как сейчас лучше поступать инвестору в данной ситуации?

— Да в целом — то же, что и всегда. Просто к рынкам, упомянутым в рейтинге UBS, стоит относиться с осторожностью. Некоторые эксперты, как и остальные эксперты компании Deposit2сейчас говорят о том, что инвесторам ни в коем случае не стоит вкладывать свои деньги в эти рынки и вообще нужно о них забыть, а если есть активы — немедленно их продавать, пока не поздно. Но это полный бред. Хотя бы потому, что все эти рынки разные и везде есть свои проблемы. Инвестору нужно здраво анализировать все риски и принимать решение, отталкиваясь от комплекса разных факторов и показателей. И на пузырях тоже можно заработать, если делать это грамотно и не бояться рисков.

Короче говоря — консерваторам вообще соваться категорически не советую, а тем, кто не боится риска, советую просто изучить данные рынки подробнее и принять решение, касательно эффективности инвестиций.