Объём сделок на рынке складской недвижимости регионов России вырос почти в 5 раз

Сбер представил новое исследование «Коммерческая недвижимость. Адаптация бизнес-моделей». 

Согласно отчёту, лучшую динамику на рынке коммерческой недвижимости демонстрируют складские помещения, проявившие наибольшую устойчивость к экономическим потрясениям 2020 года.

Объём ввода новых объектов в регионах России (без Москвы и Санкт-Петербурга) за I полугодие 2020 года достиг 354 тыс. кв. м, что в 2,3 раза больше, чем в среднем за предыдущие годы. При этом к моменту ввода в эксплуатацию было законтрактовано 40–60% объектов.

По данным Colliers International, до конца года ожидается ввод 430 тыс. кв. м складских помещений, из которых 190 тыс. кв. м складов — формата build-to-suit. Объём сделок со складами в первом полугодии также достиг максимума за последние годы, в 4,7 раза превысив аналогичный показатель прошлого года.

Сегодня розничная торговля в наибольшей степени нуждается в качественных складских площадях для формирования современной двухуровневой системы организации логистики, состоящей из межрегиональных логистических хабов и более компактных складов «последней мили», расположенных ближе к потребителям.

В московском регионе, несмотря на значительный объём ввода складских помещений в 2018‒19 гг., к началу 2020 года уровень вакантных площадей снизился до 3,7%. По итогам 2020 года ожидается стабилизация этого уровня, так как основная часть новых проектов строится под конкретного заказчика (built-to-suit/built-to-rent). Объём спроса со стороны основных категории — розничной торговли, логистических и производственных компаний — сократился в январе-сентябре 2020 года на 44% год к году. При этом совокупный объём сделок вырос на 6% — главным драйвером стал сегмент онлайн-ретейла, объём сделок по аренде и покупке складов в этой категории, по данным Colliers, вырос с 85 тыс. кв. м за 9 месяцев 2019 года до 525 тыс. кв. м за 9 месяцев 2020 года. Доля сегмента онлайн-торговли достигла 47% на рынке складской недвижимости московского региона.

- Общемировой тренд — усиление интереса инвесторов к складской недвижимости - характерен и для России, что выражается в более быстром снижении ставок капитализации и рекордном притоке инвестиций в сегмент. Основным драйвером спроса на складские помещения стали крупные онлайн-ретейлеры, столкнувшиеся со взрывным ростом объёма заказов в период пандемии. 73% совокупного спроса на рынке складской недвижимости обеспечили операторы розничной торговли, в том числе 21% пришёлся на онлайн-магазины. Именно этот сегмент является самым сильным драйвером отрасли - как в текущем году на фоне ограничений, связанных с пандемией коронавируса, так и в долгосрочной перспективе, - Анатолий Попов, зампредседателя Правления Сбербанка.

В офисной недвижимости главной особенностью на протяжении последних лет остаётся ограниченный объём введения новых площадей. При этом темп роста объёма арендованных площадей в 2017–2019 годах оставался на довольно высоком уровне — в 6%. Пандемия коронавируса ускорила развитие многих докризисных трендов, среди которых — рост популярности коворкингов. Компании используют перевод части работников на удалённую работу как возможность сократить офисные издержки. Кроме того, снижение требований к бизнес-центрам вследствие распространения удалённого и комбинированного режимов работы может привести к сокращению премии за класс и локацию.

Торговые центры с июня этого года показывали хорошие темпы восстановления: в Москве посещаемость в сентябре достигла 80% от показателей прошлого года. Из-за роста заболеваемости во вторую волну COVID-19 данный показатель снова снизился до 70‒75%, восстановление откладывается на 2021 год. Усиливающаяся конкуренция со стороны интернет-торговли и качественного street-retail на благоустроенных улицах и «у дома» потребует от операторов торговых центров пересмотра традиционных форматов и концепций позиционирования, а также изобретения новых способов привлечения платёжеспособной аудитории.

В гостиничном бизнесе снижение объёма транзакций в период локдауна достигало 88% относительно нормального уровня. Однако к концу лета сегмент, ориентированный на отдых, испытал значительный приток гостей из-за отсутствия конкуренции со стороны зарубежья, что обеспечило быстрое восстановление турпотока. В число лидеров по восстановлению на основе информации по карточным транзакциям входят Санкт-Петербург, Ярославская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Саратовская, Тверская и Ленинградская области.

Сергей Черных