Окно возможностей: когда лучше брать ипотеку?

Кредитование является главным финансовым инструментом для покупки жилья. А семейная ипотека – драйвер всего рынка ипотечного кредитования. Однако в 2026 году условия оформления льготных ипотек станут заметно строже. Государство постепенно уходит от массовой поддержки к более адресной. Часть изменений уже утверждена, другая – находится на стадии обсуждения.

Так какие нас ждут нововведения в этом году и когда выгодно брать ипотеку объяснила эксперт, коммерческий директор российской девелоперской группы компаний «Развитие» Виктория Анохина.

«Одна ипотека в одни руки»

Уже с первого февраля вступят в силу ряд ограничений по выдачи семейной ипотеки, и основное - заключается в том, что на семью можно будет оформить лишь одну ипотеку. Все супруги будут обязаны стать созаемщиками. Оформить вторую ипотеку можно будет только после погашения первой и при рождении второго ребенка.

Подобное правило исключит схему оформления льготного кредита как на жену, так и на мужа.

«Мы наблюдаем стратегический поворот. Если ранее государство через субсидированные ставки активно стимулировало спрос на первичное жилье, то теперь фокус смещается на точечную поддержку. Главная цель – вернуть рынок к большей саморегуляции, - поясняет Виктория Анохина, коммерческий директор ГК «Развитие». Правило «одна ипотека в одни руки» действовало и раньше, но речь шла именно об одном получателе. Теперь помощь становится адресной, и семейная ипотека становится семейной не только по названию, но и по сути.

Ипотечный «донор»

Для тех, кто не попадал под условия программы напрямую, все равно существовал вполне законный способ получить ипотеку по льготной ставке. Это касалось, например, семей с детьми старше шести лет или пар без детей. В сделку в качестве третьего лица включался так называемый «донор» - как правило родственник, который формально соответствует всем критериям льготной программы. По старым правилам донором мог выступать родитель, опекун или любой другой родственник ребенка, родившегося с начала 2018-го и в последующие годы. Теперь с февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков.

«Теперь, при привлечении донора к сделке, право на получение семейной ипотеки будет терять сам донор и его супруг или супруга, — добавила Виктория Анохина». – К тому же компенсация льготных ставок по программам ипотеки банкам будет снижена. А сокращение субсидирования повлечет за собой риски снижения одобряемости, повышения требований к первоначальному взносу и не только.

А что дальше?

Изменения, которые нас ждут уже с февраля скорее всего не окончательные. Эксперт прогнозирует введение дифференцированной ставки, которая может завесить от количества детей в семье.

«Последние тенденции свидетельствуют о том, что государственная политика в области льготной ипотеки становится более адресной. Скорее всего нас ждет переход к дифференцированному субсидированию: ставка будет зависеть от количества детей. Есть предположение, что ставка для семей с одним ребенком составит 10-12%, с двумя – 6%, а для многодетной – 4%. Этот шаг вполне соответствует взятому курсу на адресную поддержку».

Упустишь минуту - потеряешь час

Когда же будет лучшее время, чтобы брать ипотеку?

В 2025 году рынок недвижимости немного стабилизировался, к концу года началась снижаться ключевая ставка Центробанка. Однако опыт показывает, что для поддержания стабильного спроса на жилье ставки по ипотеке для конечного потребителя должны опуститься до диапазона 10–12% годовых. А достижение такого уровня возможно при ключевой ставке ЦБ примерно до 8%. Поэтому пока важную роль в поддержании спроса продолжают играть государственные льготные программы ипотеки. А в свете последних новостей, по мнению эксперта, ждать наиболее благоприятных обстоятельств чем сейчас бесполезно.

«Мы находимся на стыке интересов банков и покупателей, ежедневно анализируем решения кредитных организаций, и видим, как ужесточаются предварительные решения, растут требования к заемщикам и т.д. Тенденция к «похолоданию» рынка кредитования очевидна. Сейчас, пожалуй, последний период, когда еще можно комфортно подобрать и квартиру, и ипотеку, зафиксировав наиболее выгодные условия. Менеджеры нашей компании ежедневно оказывают помощь с оформлением, подбором квартиры подходящей под программу, расчётом платежа», - резюмировала Виктория Анохина.