Что глава департамента архитектуры сказал про застройку исторического центра высотками, ситуации с «Полтинником» и яблоневыми садами

Глава областного департамента архитектуры и градостроительства (далее ДАиГ) Андрей Еренков 10 марта провел прямой эфир, в котором рассказал про градостроительную политику и ответил на вопросы жителей. Разберем, на наш взгляд, наиболее важные и дискуссионные темы, поднятые чиновником.

Многоэтажная застройка исторического центра

Андрей Еренков: Это прописывается в ПЗЗ (правила землепользования и застройки), а он еще формируется. В отношении отдельных зон в ПЗЗ, действительно, высотные параметры не подлежат установлению, но это не означает, что центр Воронежа будет точечно застроен высотками. Этому препятствуют зоны охраны объектов культурного наследия, и центр города не будет застроен точечно высотками. Поэтому не стоит пугаться того, что в ПЗЗ не установлены ограничения по высотности застройки отдельных зон.

При всем уважении к Андрею Александровичу нельзя не заметить, что здесь он сказал много, скажем так, странного.

Во-первых, нынешние ПЗЗ так устроены, что ограничения по высотности они, грубо говоря, берут из генплана, а не устанавливают свои. Проще говоря, ограничения по высотности застройки в отдельных зонах, например, общественно-деловой застройки в ПЗЗ нет. Поэтому в вопросе отдельного ограничения высотности в ПЗЗ у нас ясность – ее нет.

Во-вторых, конечно, как сказал Андрей Александрович, в отдельных зонах исторического центра высотные параметры не подлежат установлению, проблема только в том, что эти зоны покрывают большую часть исторического центра.

Для понимание - вот исторический центр на новом генплане условно обозначен красной границей. Черными линиями заштрихованы зоны мало- и среднеэтажной застройки или зеленые зоны. Проше говоря, там, где не заштриховано, там многоэтажная застройка.

Как мы видим, большая часть исторического центра находится в зоне многоэтажной застройки.

Сравним это со старым генпланом.

Как мы видим, даже старый, неидеальный генплан образца 2008 защищает от высотной застройки большую часть исторического центра города. А в новом генплане, разработку которого координировала администрация Вадима Кстенина, большая часть исторического центра отдана под высотную точечную застройку. Делайте выводы.

В-третьих, зоны охраны ОКН (отмечены синим), про которые нам все время говорят, пытаясь замаскировать огромную проблему в новом генплане, покрывают далеко не весь исторический центр города.

В-четвертых, поменять зоны охраны, урезать их, увеличить этажность намного проще, чем генплан или ПЗЗ. Управление по охране ОКН, которое не дало охранный статус «Полтиннику» или хлебозаводу (из-за чего их снесли), делало такие вещи неоднократно.

Таким образом, мы имеем все основания полагать, что очень скоро исторический центр Воронежа будет точечно застроен многоэтажками. Согласиться с главой департамента архитектуры, что все будет хорошо – нельзя. Хотя у тех, кто будет застраивать, наверное, все действительно будет хорошо.

Снос «Полтинника»

Андрея Еренков: Я переживаю, что город утратил это здание, но дискуссию постепенно можно снимать. У мэрии не было законных механизмов воспрепятствовать сносу, а профильная комиссия не признала здание объектом культурного наследия (ОКН), оно находилось в частной собственности. Диалог между общественниками и застройщиком существует. Это подходящий механизм, как горожане могут на это влиять, я не думаю, что все решено заранее.

У мэрии действительно не было прямых инструментов для препятствования сносу, однако были все инструменты, чтобы снос был экономически не выгодным, а значит, с высокой вероятностью его и не было бы. Этот инструмент – генплан, если бы в нем сделали на месте здания зону малоэтажной застройки (до 4 этажей), то никто бы «Полтинник» даже покупать не стал, потому что это невыгодно. Кроме того, охранный статус «Полтиннику» не дало управление по охране ОКН, возникает вопрос, почему?

Жители хотели сохранить здание, застройщик – его снести, что он и сделал, причем заявка на снос была тихо подана во время так называемого «диалога», показав, что для застройщика все уже решено. Можно ли здесь говорить про диалог, да еще как подходящий механизм на будущее?

Комплексное развитие территорий

Андрей Еренков сказал, что комплексное развитие территорий (далее КРТ) нужно для комплексного градостроительства – создания не только жилья, но и инфраструктуры, и мест для работы и досуга, поэтому КРТ – это мера поддержки застройщиков, чтобы они учувствовали в этом процессе.

Комплексное развитие территорий (КРТ) – крайне спорная вещь, которая позволяет снести ваш дом, даже если большинство жителей не поддерживает данное решение. Для сноса дома нужно, чтобы на собрание пришло больше половины жителей, и «за» проголосовало 2/3 из пришедших. Тот, кто против, но по каким-то причинам не знал про собрание, как вы понимаете, не считается. То есть судьбу дома можно решить меньшинством жителей.

Высотность застройки большинства, если не всех площадок для КРТ в новом генплане не ограничена, поэтому можно предположить массовую застройку города безликими высотками. Про инфраструктуру и различные функции объектов – вопрос: как это будет и за чей счет? Такой же вопрос касается новых школ, поликлиник и других социальных объектов.

Концепция застройки Воронежа «Компактный город»

Андрей Еренков сказал: Ключевой концепцией нового генплана Воронежа является «Компактный город». Мы понимаем, что свободные земельные участки у нас практически исчерпаны, и Воронеж не может бесконечно расползаться вширь, поэтому нужно эффективно вовлекать земли, которые, например, в прежние десятилетия были заняты промышленным производством, а сейчас простаивают…

Интересно, а сколько промышленных земель в новом генплане отдано, например, под новые парки? Почему-то кажется, что нисколько, а все под застройку многоэтажками. Почему Воронеж не может разрастаться вширь – непонятно? Да, это невыгодно застройщикам, которые не смогут сесть на старые сети и инфраструктуру, и нужно строить новые, что лишает их доли прибыли (или, возможно, сверхприбыли), только причем тут интересы людей? Возникает вопрос, а мэрия работает в интересах жителей или застройщиков?

Благоустройства общественных пространств

Андрей Еренков сказал, что в Воронеже продолжается благоустройство проспекта Революции, вероятно, начнется благоустройство первой очереди Петровской набережной. "ПГС-проект" ведет разработку проекта второй очереди. Очень большая победа – благоустройство парка "Орленок", парк сделан по изначальной задумке архитекторов. Вокруг парка по программе капремонта чудесно сделаны дома. Благоустройство парка «Танаис» будет вестись в формате концессии, потому что механизм этот на парке «Дельфин» себя оправдал, мэрия этим довольна. Андрей Александрович думает, что с благоустройством «Танаиса» все будет хорошо.

Если смотреть на приведенный главой ДАиГ список благоустройств, невольно вспоминается фраза: «Провал, провал, кругом провал», но давайте по порядку.

Проспект Революции – мегапровал, который наш мэр Кстенин почему-то называет мегапроектом, невольно вспоминается старая шутка: «Большому кораблю – большая торпеда». Плохо почти все: проект совершенно не отвечает запросам людей на зеленый исторический проспект – максимально закатали все в дорогостоящую плитку, а вместо исторической среды сделали странную эклектику (фонари исторические, крупные плиты мощения минималистические).

Белая плитка, на которой не читается текстура, светлее чем фасады – это архитектурный нонсенс. Про велодорожки-убийцы и прочее – уже молчим.

Ремонт парка "Орленок" – главная боль! Если плохую плитку на проспекте можно через несколько лет переложить, то вырубленные и испорченные деревья, которые могут в большом количестве засохнуть в парке после всех повреждений, за несколько лет не восстановить – до взрослого состояния дерево растет десятилетиями.

Про чудесный ремонт домов вокруг "Орлёнка" – отдельная история. Заделанный штукатуркой вековой кирпич, пришедшая в негодность новая лепнина и замазанная старая – такой себе ремонт. Хотя часть домов все-таки отремонтирована неплохо. Ситуация в целом – неодназначная.

По набережным – есть надежда, что получится нормально, однако есть вопросы по зеленым зонам.

По паркам «Танаису» и «Дельфину» - нет сомнений, что мэрия довольна концессией с «Дельфином», другой вопрос, довольны ли этим жители, и действительно ли парк получился удачным? По «Танаису» большие сомнения, связанные с большим отрицательным опытом работы мэрии в благоустройстве зеленых зон, которое часто заканчивалось плохо для этих зеленых зон в части зеленых насаждений. Почему мы должны поверить, что «Танаис» благоустроят хорошо? Если боксер проиграл двадцать матчей, почему он должен выиграть такой же двадцать первый?

Общественные обсуждения генплана и ПЗЗ

Андрей Еренков: По генплану и ПЗЗ проводились общественные обсуждения на электронным площадках… я не могу сказать, что общественный интерес к участию в этом обсуждении был очень широкий.

Воронежцы прислали сотни предложений – много это или мало? Это вопрос относительный и нужно смотреть на опыт других городов нашей страны, однако это точно немало, и нельзя говорить про малый общественный интерес.

Новое кладбище в Семилуках

Мнение Андрея Еренкова: Городу нужно новое кладбище, свободной земли мало, подобрать участок непросто.

Возникает вопрос: а почему нельзя какую-нибудь промышленную зону, которая выделяется под застройку, отдать под кладбище? Потому что это ущемляет интересы застройщиков? Почему нельзя было изменить границы города, запланировав участок под новое кладбище? Ведь земли лесфонда как-то оказались в черте города.  

Жилая застройка без парковочных мест и зеленых зон

Позиция Андрея Еренкова: Все регулируют нормативы, а жители голосуют рублем за такие проекты.

Возникает вопрос: изменить нормативы нельзя (для федеральных – выйти с инициативой)? Насчет жителей, которые голосуют рублем – а у них есть выбор? Когда у вас в магазине продают только картошку и пару мясных нарезок в сто раз дороже для богатых, у большинства нет выбора, кроме как покупать картошку. С жилой застройкой то же самое. Чтобы были разные предложения, опять-таки нужно менять нормативы, кто этим занимается?

Застройка яблоневых садов

Андрея Еренков: «Территория яблоневых садов во всей нашей градостроительной документации, я имею ввиду генеральный план Воронеж, изначально предусматривалась под развитие жилищного строительства. Дискуссию по яблоневым садам, я полагаю, можно потихоньку закрывать».

Видите, как часто в самых проблемных вопросах фигурирует новый генеральный план города. Это все чаще наталкивает на мысль, что, говоря словами Еренкова, дискуссию по новому генплану нужно потихоньку закрывать, а сам генплан отменять и создавать новый, который будет больше ориентирован на интересы жителей, а не на интересы застройщиков.

Глава Института общественного контроля Вячеслав Минаков