Что приготовил новый Генплан центру Воронежа

Главным событием ноября в нашем городе стал снос комплекса зданий хлебозавода №1. Это беспрецедентная для города история, когда такой огромный общественный резонанс был вызван сносом исторических построек – событие, которого у нас не было последние лет 70 (а может, и вообще никогда). Это означает, что горожане начинают по-настоящему ценить свою историю и свой город, и его есть за что ценить.

Однако есть куда более важная по масштабам и последствиям вещь – это новый генплан. С колоссальными усилиями был остановлен противозаконный снос всего одного исторического комплекса. Представьте, что будет, если весь центр города можно будет законно застраивать высотками без всяких ограничений – желание поставить высотный жилой комплекс на месте исторического здания или даже квартала резко возрастет (больше этажей – больше рентабельность), не говоря уже о том, что точечная застройка такими высотками, даже на свободных площадках, в мало- и среднеэтажном центре просто уничтожит его эстетическую привлекательность.

А ведь именно за ней все и едут, например, в европейские столицы и другие красивые города. Наш центр города, конечно, сильно пострадал от точечной застройки, но красивые места еще остались, поэтому их нужно беречь особенно тщательно, ведь все мы не можем переехать в Париж и должны что-то оставить своим детям.

Таким образом, новый генплан потенциально куда важнее, чем не только один, а даже 10 хлебозаводов. Поэтому в нем нужно хорошо разобраться, ведь от него зависит, в каком городе будем жить не только мы, но и наши потомки.

Так как разбирать генплан всего города во всех его характеристиках крайне долго (материала на десятки статей), остановимся для начала на его центре.

Итак, как же выглядит новый генплан в центральной части города? А выглядит он так:

Светло-коричневым цветом тут обозначена малоэтажная жилая застройка (до 4 этажей), различные оттенки зеленого – зеленые зоны и зоны рекреации, а вот то, что во всех оттенках красного, – это застройка без ограничений по этажности (корме трех небольших зон морковного цвета возле улицы Мира и парка «Орленок» – там среднеэтажная жилая застройка от 5 до 8 этажей). Из этого можно сделать два основных вывода:

1) Центр города почти полностью отдан под многоэтажное строительство.

2) Большинство скверов и других зеленых зон не отмечено отдельно, и тоже отдано под многоэтажное строительство.

Попробуем разобраться.

Начнем с этажности. Честно говоря, мне сильно не нравится реализуемая данным генпланом возможность точечной застройки всего центра города (кстати, территория хлебозавода тоже отдана под застройку без ограничения высоты). Однако после консультаций с экспертами выяснилось, что согласно требованиям министерства экономического развития, все эти зоны регламентированы, и зоны жилой застройки могут быть разные по этажности, а вот остальные зоны (общественно-деловой и смешанной застройки) по этажности никак не регламентированы. То есть, если в какой-то зоне есть что-то кроме жилых домов или просто пустующая площадка, судьба которой не решена в сторону жилого строительства, то ставить зону жилой застройки и регламентировать этажность в генплане нельзя (мне не очень нравится эта норма, поэтому если кто-то найдет нормативные акты, которые говорят об обратном, пишите в комментариях). У этой проблемы есть два решения:

1) Разбить территорию в генплане на более маленькие зоны, выделив имеющуюся жилую застройку и указав ее этажность – этот сценарий разработчики генплана совместно с УГА реализовывать не стали.

2) Уточнить все сведения об этажности на каждых участках в ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки) – в нашем случае будет реализован этот вариант.

Новые ПЗЗ разрабатываются параллельно генплану. В них мы и увидим, каким управление главного архитектора и московские разработчики видят наш центр. Подумать, что новые ПЗЗ могут допустить точечную застройку или сделать мало- и среднеэтажный центр города высотным, невозможно, ведь это будет означать разрушение архитектурно-пространственной среды исторического центра. Сотни тысяч людей каждый день используют городскую среду центра – гуляют, работают, живут, развлекаются и т.д. Город принадлежит его жителям и их потомкам. Представить, что кто-то может разрушить его облик – немыслимо. Поэтому можно не сомневаться, что наше родное управление главного архитектора не допустит точечного и высотного строительства в центре и разрушения его архитектурно-пространственной среды. В этом мы все сможем убедиться, когда будут опубликованы ПЗЗ.

Следующее, о чем нужно поговорить, это об отсутствии в генплане большинства зеленых зон. Сравним новый и старый генплан:

Как можно заметить, в старом генплане большинство зеленых зон выделены, а в новом – это все многочисленные зоны общественно-деловой, многофункциональной и иной застройки. Застройка, застройка, застройка.

Это большой недостаток генплана, который может позволить сносить и застраивать скверы и зеленые зоны на законных основаниях. Напомню, что даже противозаконный снос хлебозавода удалось остановить с большим трудом, да и то, когда много было уже разрушено. Если скверы можно будет сносить законно, нужно понимать, что остановить это будет уже нельзя.

Конечно, у каждой зоны в новом генплане есть код, в котором прописан процент территории под озеленение:

Но от застройки, как вы понимаете, это не спасет. Например, если у вас сквер какой-то зоны занимает, скажем, 30%, а у вас стоит доля озеленения 10%, то 20%, можно смело застраивать, а оставшиеся 10% - хорошо, не нужно тратиться на озеленение дворовой территории.

Возможно данные зеленые зоны и можно прописать в ПЗЗ (что не факт), но даже если и так, то они скорее должны быть в генплане, иначе их правовой статус будет недостаточно прочным.

Кстати, в ответе УГА на присланные предложения по генплану есть такая строчка:

Что бы это значило? Предложение по уточнению отдельных границ каких-то зеленых зон или уточнение по тому, что зеленые зоны должны быть прописаны более детально в целом? Из текста неясно.

Таким образом, в новом генплане необходимо было указать все зеленные зоны, как это было в прошлом генплане. В любом случае и здесь тоже придется смотреть ПЗЗ.

Что касается слушаний в городской Думе, надеюсь, будет вестись прямая трансляция, иначе один из главных документов для города и миллиона его жителей будет принят совсем за закрытыми дверями. 

Вячеслав Минаков, глава Института общественного контроля