Семейная ипотека по новым правилам: купить сейчас или ждать изменений?

С февраля 2026 года вступают в силу более строгие условия по одной из самых популярных госпрограмм, направленной на улучшение жилищных условий. Какие ограничения ждут заемщиков, и кто должен поторопиться с оформлением ипотеки по старым правилам – в нашем материале.

Одна семья - один кредит  

С 1 февраля 2026 года при оформлении «Семейной ипотеки» супруги будут выступать в качестве созаемщиков. Хотя нововведение направлено на повышение прозрачности рынка и ограничение инвестиционных схем, оно снизит общую финансовую помощь семьям, лишив их возможности получить двойную субсидию.

Как отмечает Виктория Анохина, коммерческий директор ГК «Развитие», гибкость оформления двух отдельных кредитов помогала решать семьям жилищные вопросы и эффективно распределять финансовую нагрузку. Например, один супруг брал льготный кредит на студию для сдачи, а второй оформлял «Семейную ипотеку» на трехкомнатную квартиру, и средства от аренды облегчали ипотечные выплаты.

Родители со стабильным доходом также часто приобретали студии или «однушки» для старшего ребенка и более просторное жилье для себя и младших детей. В настоящее время есть эффективные решения для оформления ипотеки по отдельности, что особенно выгодно для пар с заметной разницей в доходах, и тех, кто планирует использовать различные финансовые инструменты. В частности, рефинансированная ипотека может позволить зафиксировать выгодные ставки до вступления новых условий в силу», - рассказывает коммерческий директор.

Сложности с одобрением ипотеки

Финансовые учреждения будут тщательно оценивать участников кредитной сделки. Проблемы одного из супругов с банками, такие как просрочки или банкротство, могут помешать получению семейной ипотеки, что уже приводит к сокращению числа одобренных заявок. Заемщикам с неидеальной финансовой историей, вероятно, придется отложить покупку квартиры до улучшения кредитного профиля.

Кроме того, государство снизило частичную компенсацию расходов банков по семейной ипотеке, что привело к изменениям в льготных программах: некоторые банки увеличили первоначальный взнос до 30,1%, а другие ввели надбавку за отказ от страхования жизни.

Конец донорской ипотеки

Новые ограничения исключат возможность оформления донорской ипотеки. В настоящее время семьи, не подходящие под условия семейной ипотеки, могут привлечь донора – человека, соответствующего условиям программы, который готов передать им право на льготу.

«Тем, кто планирует оформить семейную ипотеку с донором, стоит завершить все процедуры до 1 февраля 2026 года, – отмечает Елена Фирсова, директор по продажам ГК «Развитие». – В этом году банки стали строже относиться к донорской ипотеке, а число желающих воспользоваться этим инструментом выросло».

Один ребенок – ставка вдвое больше

Активно обсуждается инициатива привязки ипотечной ставки к количеству детей в семье: для родителей с тремя и более детьми в планах сделать ставку 4% годовых, с двумя -6%, а с одним - 12%. Это упростит положение многодетных, усложнив ситуацию для семей с одним ребенком, которые составляют большую часть ипотечников. В 2025 году для них медианный ежемесячный платеж составил 31,4 тыс. руб. При ставке в 12% он вырастет на 38% - до 43,5 тыс. руб.

Увеличение ставки приведет к росту числа отказов в ипотечных кредитах, так как часть семей не пройдет по показателю долговой нагрузки (ПДН). Ипотеку не одобрят, если выплаты превышают 80% дохода заемщика. По данным Сбера, в 2025 году около 20% заемщиков не смогли бы получить кредит при ставке 12%, и 55% из них имеют одного ребенка, что означает потерю возможности получить кредит для 11% семей.

«С учетом всех предстоящих изменений, покупка квартиры становится особенно актуальной для тех, кто хочет улучшить жилищные условия в ближайшее время, имеет стабильный доход и стремится зафиксировать цену, чтобы избежать будущих переплат. «С учетом всех предстоящих изменений, покупка квартиры становится особенно актуальной для тех, кто хочет улучшить жилищные условия в ближайшее время, имеет стабильный доход и стремится зафиксировать цену, чтобы избежать будущих переплат. Мы в компании ориентируемся на разные категории покупателей и акцентируем внимание на функциональности, чтобы избежать пустых площадей и переплат.», – комментирует Дарья Пахомова, региональный коммерческий директор ГК «Развитие».