Как оформить сделку купли-продажи земельного участка: документы, этапы заключения сделки

Покупка земельного участка – сделка ценой в 0,7–5 млн рублей. Чтобы такие инвестиции были обоснованными, ее надо провести юридически грамотно. Обычно для этих целей приглашают нотариуса, юриста, доверенного риелтора или другого советника. Что правильно: помощь человеку, который не провел хотя бы 3–4 подобных процедуры, не помешает. Но даже присутствие грамотного юриста не отменяет пользы понимания покупателем того, что происходит.

Так как, проходит покупка участка? Эксперты советуют неопытным покупателям подробно разобрать процесс по этапам.

Как проходит покупка земельного участка

Алгоритм действий сторон договора купли-продажи может отличаться, но в целом все сценарии похожи:

• сначала потенциальный покупатель выбирает надел под свои нужды (коммуникации, инфраструктура, удаленность от города);
• на выбранные объекты следует приехать хотя бы 2–3 раза, чтобы внимательно все изучить;
• когда договоренность о выборе и цене есть, можно переходить к проведению сделки.

Процедура регламентируется Гражданским, Земельным кодексами и 215-ФЗ.

Предварительная договоренность

Получение продавцом денег может быть единовременным или происходить частями. В 99% случаев от покупателя, который уже дал согласие продавцу, требуется задаток. Его размер не должен превышать 5–10% стоимости земли.

Перед окончательной сделкой и регистрацией часто заключают предварительный договор. Он заверяется у нотариуса. Хотя основной договор купли-продажи может быть заключен без нотариальной печати.

К моменту заключения предварительного договора покупатель уже должен изучить:

• сам участок и дом на нем, если он есть;
• документы, подтверждающие категорию земли (под застройку – ИЖС, дачный участок можно купить в садовом некоммерческом товариществе);
• правоустанавливающие документы;
• персональные данные продавца (паспорт, семейное положение);
• причины продажи земельного участка и период владения им (желательно, чтобы земля к моменту продажи находилась в собственности более трех лет).

Какие документы нужны для оформления сделки купли-продажи

Пакет документов, который надо предоставить для проведения сделки покупки земельного участка, может отличаться. Его определяют способ заключения договора, режим расчета, статус продавца и покупателя.

Что нужно от землевладельца-физического лица:

• гражданский паспорт (или другой документ, удостоверяющий личность);
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, завещание, если объект достался по наследству);
• документ, подтверждающий право на недвижимость (свидетельство о наследстве, о праве собственности);
• выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) на участок;
• если на земле есть строения, на них надо оформить отдельную выписку;
• справка об отсутствии построек, если их нет;
• выписка из кадастра с указанием границ надела;
• согласие супруга (и), если он или она есть и не является сособственником.

У покупателя часто возникают вопросы к некоторым пунктам этого списка. В частности, касательно справки об отсутствии строений и подтверждения границ. Оба документа нужны для снижения рисков.

Справка, в которой будет указано, что на земле нет построек, исключит вероятность признания сделки недействительной в будущем. Секрет в том, что при проведении продажи земли с постройкой передача прав должна осуществляться на оба объекта. Если это правило не соблюдено, купля-продажа незаконна.

Что до границ участка, то они должны быть установлены во избежание проблем с соседями. Если границы не определены, нужно провести межевание.

Что надо от покупателя для проведения сделки:

• гражданский паспорт (копия документа, удостоверяющего личность);
• идентификационный код;
• если договор подписывает доверенное лицо, то доверенность и паспорт, ИНН этого лица.

Если продавец – юридическое лицо, в дополнение к перечисленным пунктам ему потребуются уставные документы и копии паспорта с кодом уполномоченного сотрудника.

Этапы заключения сделки

Сделка может быть проведена у нотариуса, в конторе Росреестра (сразу подаются документы на государственную регистрацию) или в любом месте по усмотрению сторон. Исключение – продажа долей земельного надела или участие в сделке юридического лица. То есть при долевом владении землей и когда ее собственником выступает компания, самостоятельное оформление договора невозможно. Он должен быть зарегистрирован нотариусом.

Как это происходит:

• нотариус выдает обеим сторонам сделки список требуемых документов;
• в означенный день покупатель и продавец приходят на прием в нотариальную контору;
• после проверки документов и обсуждения условий готовится договор;
• стороны внимательно читают документ, затем расписываются;
• происходит передача денег;
• осуществляется регистрация перехода права собственности к новому владельцу.

Оформление договора

Если договор составляет нотариус, он гарантирует юридическую грамотность документа. При самостоятельном оформлении сделки купли-продажи следует проследить, чтобы в договоре фигурировали условия, которые определяют его действительность. А именно:

• описание предмета договора (площадь участка, его правильный адрес, кадастровый номер, вид разрешенного использования);
• сумма сделки (цена и режим расчета, если он не единовременный);
• реквизиты сторон (без ошибок и помарок);
• текущая дата;
• основания законности сделки (подтверждение права собственности продавца).

Важный момент: земля должна быть внесена в кадастр. Причем площадь надела, указанная в кадастровом паспорте и договоре купли-продажи, должна совпадать.

Регистрация участка

Для регистрации прав собственности на землю нужно подать заявление в МФЦ, свое отделение Росреестра, на сайте Госуслуг. К заявке прилагаются:

• правоустанавливающий документ продавца;
• новый договор купли-продажи в количестве экземпляров по количеству участников сделки, плюс один;
• разрешение супруга (и) покупателя, заверенное нотариально;
• акт удостоверения передачи участка;
• документы участников процедуры (копии паспортов, доверенности, если они требуются).

Заявка рассматривается в течение 5–20 дней. После чего новый собственник получает подтверждение перехода прав собственности на землю.

Выводы

Покупка земельного участка предполагает не столько сложный алгоритм действий, сколько качественную подготовку. Хорошо, если в процессе участвует профессионал – риелтор или юрист. Еще лучше, когда он представляет интересы покупателя. Но и его участие не отменяет ответственности последнего. Еще до передачи задатка будущий собственник должен тщательно проверить документы на землю. А после – обсудить с продавцом все детали (даты встреч, передачу денег, гарантии).