Уменьшение кадастровой стоимости объектов: вопросы и решения

От кадастровой стоимости недвижимого имущества зависит размер налога, арендная плата за пользование земельным участком, его выкупная стоимость и многое другое.

Можно ли снизить кадастровую стоимость земли и недвижимости, и как это сделать грамотно? На эти вопросы мы попросили ответить эксперта - Татьяну Николаевну Чикову, руководителя компании "ЮристЪ".

Экспертная помощь будет полезна владельцам земельных участков, а также собственникам и арендаторам торговых центров, офисных зданий и других объектов недвижимости.

Татьяна Николаевна, многие собственники и арендаторы объектов недвижимости считают, что кадастровая стоимость их объектов завышена. С чем может быть связано завышение? И что делать в этом случае?

- Действительно, результаты последних работ по кадастровой оценке земель вызвали негативную реакцию со стороны многих землепользователей.

Причина завышенных показателей кадастровой стоимости земельных участков - в применении массовых методов кадастровой оценки, которые не способны принять во внимание индивидуальные особенности конкретного объекта.

Но выход есть. Наше законодательство предусматривает возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Практика показывает, что иски по оспариванию кадастровой стоимости земли, рассматриваемые судами, в большинстве случаев решаются в пользу землепользователей.

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

- Во-первых, при недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Во-вторых, при установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Самый распространенный случай – оспаривание гражданами кадастровой стоимости по причине завышенной (порой в десятки раз!) суммы земельного налога.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая – на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость?

- Данный вопрос актуален для физических и юридических лиц, а также для органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка имеют право следующие лица: собственник, сособственник, бывший собственник; арендатор, соарендатор, участник долевой собственности, а также лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка.

Каковы способы уменьшения кадастровой стоимости земли?

- Существует два способа: внесудебный (административный) и судебный порядок.

Внесудебный порядок - это оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Причем для юридических лиц предварительное обращение в комиссию является обязательным! Граждане вправе обращаться в суд, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями. При этом решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется в судебном порядке по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (введен в действие с 15 сентября 2015 г.). Административным истцом подается в суд административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Из каких этапов состоит эта работа? Может быть, есть нюансы, о которых следует знать вашим клиентам?

- Все спорные вопросы о порядке оспаривания кадастровой стоимости, наконец-то, разрешил Пленум Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С 1 июля 2015 года вступили в силу поправки в ФЗ «Об оценочной деятельности». Они устанавливают положения, по которым вводится и проводится единая экспертиза отчета объекта оценки кадастровой стоимости.

Как это происходит? Человек обращается с просьбой провести оценку объекта недвижимости к независимым оценщикам. Полученный документ об оценке направляется в оценочную комиссию, специально созданную Российским обществом оценщиков. Комиссия проводит экспертизу оценки на предмет, законно ли она была проведена и правильно ли оценили стоимость объекта недвижимости. После этого формируется отчет об оценке. То есть, по сути, проводится «оценка оценки».

Расскажите об этапах снижения кадастровой стоимости недвижимости подробнее.

- При внесудебном способе снижения первым этапом оспаривания кадастровой стоимости будет получение справки о кадастровой стоимости - ее надо запросить в кадастровой палате Россреестра (ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации).

Далее заявление и пакет обязательных документов направляются в комиссию по кадастровой оценке при Росреестре. На пересмотр решения отводится 1 месяц со дня принятия документов.

Следующий этап - это предъявление в суд одного из требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Напомню, что в определенных случаях обращение в Комиссию не является обязательным.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

На что следует обратить особое внимание при уменьшении кадастровой стоимости объектов?

- Если собственник или арендатор желают уменьшить земельный налог или арендную плату за 2015 год, то заявление необходимо подавать именно до конца 2015 года!

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости; для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года.

Наша компания готова предоставить профессиональную поддержку всем, кто хочет решить свои задачи эффективно, с оптимальными затратами времени и денег. Обращайтесь!

Компания "ЮристЪ"

www.zakonvrn.ru. zakonvrn@bk.ru

Руководитель компании Татьяна Николаевна Чикова, тел.: 8-908-136-99-55.

На правах рекламы