Зеленые зоны под застройку, этажность в историческом центре не ограничена: что приготовила мэрия для Воронежа в новых ПЗЗ

В прошлом году большую публичную дискуссию вызвал новый генеральный план Воронежа, который подвергся большому массиву критики, прежде всего из-за своей сверхориентированности на чрезмерную застройку города. В первую очередь, речь шла о застройке зеленых зон и отсутствии ограничений по этажности в историческом центре. 

Возникшие проблемы и спорные моменты обещали решить в новых правилах землепользования и застройки (далее ПЗЗ), которые уточняют генплан и являются тем документом, на который ссылаются при строительстве объекта, например, очередной высотки. Однако обещания так и остались обещаниями, но обо всем по порядку.

Застройка зеленых зон

Наверное, самый болезненный вопрос по генплану, а теперь уже и по ПЗЗ – это застройка скверов и парков. В отличие от прошлого генплана в новом очень много зеленых зон не было защищено и вошло в зоны разнообразной застройки. Однако эту проблему мэрия пообещала решить в рамках ПЗЗ, и даже прошлая глава УГА (управление главного архитектора) Людмила Подшивалова на заседании в городской Думе обещала депутатам, что все зеленые зоны, которые утверждены постановлением городской администрации №669 от 1 апреля 2003 года «О сохранении, развитии и благоустройстве зеленых зон общего пользования г. Воронежа», будут закреплены в ПЗЗ.

Но потом госпожа Подшивала ушла в отставку, а зеленые зоны так и остались в зоне застройки.

Вот, например, сквер ДК Железнодорожников и Никитинский сквер, который мэрия недавно отремонтировала и красивые фото которого завалили СМИ и соцсети – все находятся в зоне застройки.

И даже Дендропарк ВГАУ в районе СХИ, про который так много говорили во время генплана, так и остался в зоне застройки.

Чиновники из мэрии, конечно, могут сказать, что зеленые зоны вроде как защищены в постановлении городской администрации №669 от 1 апреля 2003 года «О сохранении, развитии и благоустройстве зеленых зон общего пользования г. Воронежа», однако это постановление принимает и изменяет сама мэрия в отличии от ПЗЗ, которые принимает городская Дума. Таким образом, данное постановление – самый слабый уровень защиты, который всегда, не сильно афишируя, может отменить сама мэрия.

Но даже если какой-то парк или сквер, находящийся в зоне застройки, не будет застроен сам по себе, то он будет вносить общий вклад в площадь озелененных территорий, идущих под строительство, а значит застройщику не нужно будет создавать новые зелёные зоны, и можно все отдать под застройку и получить максимум прибыли.

Посмотреть, какие зеленые территории находятся в зоне застройки, вы можете здесь на интерактивной карте.

Точечная застройка исторического центра (высотность не ограничена) 

Наш мэр Вадим Юрьевич Кстенин неоднократно говорил, что ему не нравится точечная застройка города, однако мэрия ничего не может с этим сделать, так как застройщик ссылается на нормативные акты, которые позволяют ему осуществить точечную застройку. Вадим Юрьевич, правда, все время забывает упомянуть, что те нормативные акты, на которые ссылается застройщик и которые позволяют ему строить много всего разного, в том числе и в историческом центре – это генплан и ПЗЗ, которые сама мэрия и разрабатывает (вернее, координирует разработку). Поэтому говорить, что городская администрация у нас ничего не может сделать с точечной застройкой города, было бы не совсем правильно. Например, в новых ПЗЗ можно сделать так, что точечная застройка будет сведена к минимуму. Можно было бы сделать, но сделано ровно обратное…

Надо пояснить, что точечная застройка – это когда новое здание по архитектуре или пространственным характеристикам сильно выбивается из сложившейся архитектурной среды – например, как Мариотт на проспекте Революции.

И новые ПЗЗ легко могут решить хотя бы проблему пространственных характеристик точечной застройки, то есть ограничить высотность новых зданий в историческом центре и на некоторых важных архитектурно-исторических территориях (в районе СХИ, улицы Героев Стратосферы и т.д.).

Однако в новых ПЗЗ, которые представила нам мэрия, высотность застройки в историческом центре (кроме некоторых территорий, главным образом возле водохранилища) не ограничена!

Там, где все оттенки красного, – застройка без ограничения высотности, желтый – ограниченная высотность, зеленый – зоны рекреации.

Справедливости ради надо сказать, что этажность застройки не может быть совсем бесконечной. Есть коэффициенты плотности застройки, и стоэтажку во дворе исторического дома вряд ли построишь. Однако то, что там будет не 100, а, например, 50 этажей – не слишком обнадеживает.

Теперь давайте посмотрим, как обстоят дела с точечной застройкой в других городах.

В Европейских столицах ее почти нет. Вот, например, Париж.

Вот Прага.

Минимальная точечная застройка может быть даже в миллионниках. Вот, например, Казань.

А теперь сравните с Воронежем.

Исторический центр Воронежа перенасыщен точечной застройкой, а в мэрии, судя по новым ПЗЗ, хотят разогнать ее еще больше, так сказать, полностью дать зеленый свет. Ведь нужно понимать, что если ограничения по этажности при застройке в центре нет, то все застройщики устремятся туда, так как застройка исторического центра высотками станет крайне экономически выгодной.

Конечно, чиновники могут сослаться на зоны охраны ОКН, ограничивающие высотность, которые местами есть в центре, однако они покрывают далеко не весь исторический центр и даже не его большую часть.

Таким образом, ПЗЗ в их нынешнем виде могут нанести огромный удар по городской среде Воронежа. Если проблемы данного документа не исправить сейчас, то потом это будет сделать крайне сложно. Таким образом, мы можем потерять и исторический центр, и зеленые зоны. Некогда прекрасный Воронеж может превратиться в простое множество архитектурно сомнительных панельных многоэтажек.

Если мы хотим оставить в городе хоть что-то хорошее для наших детей, то не нужно быть пассивным. Общественные обсуждения продлили до 21 декабря включительно и свои замечания можно оставить на платформе «Активный Электронный Гражданин» здесь.

Кроме того, можно связаться с депутатом от вашего района и попросить его не принимать ПЗЗ, в которых не решены важные, на ваш взгляд, проблемы. Контакты депутатов можно посмотреть здесь. Главное тут одно – не быть пассивным. Если вас действительно волнует судьба города, у вас есть все законные средства повлиять на развитие Воронежа.

   Глава Института общественного контроля Вячеслав Минаков